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大厦整合推广方案
作者：shuijinyu 时间：2005-2-18 字体：[大] [中] [小]
~~大厦整合推广方案
一、 广告总体策略
广告在楼盘的营销过程中占有非常重要的位置，成为市场营销的重要组成部分，因此，在对楼盘进行广告宣传的过程中，应该重视宏观的市场环境，结合实际情况开展广告活动。由于XX市场小户型的火爆局面，因此本案的广告宣传寻求以最低的成本，形成最热的销售状况，达到最大的收益。
二、阶段划分：筹备期、开盘期、强销期、持续期、扫尾期
1、筹备期： 售楼部内部及外部装修、楼盘模型、售楼部内展板、销控表等。
① 筹备期是楼盘销售比较重要的时期，所以这一阶段应以大篇的报纸广告为主，以适当的软性新闻为辅，现阶段主要是准备好开盘所需用品。（具体的广告实施细则见下表）
②宣传用品：围墙展板、楼书、宣传单、销售资料、服装、办公用品、临时客户接待中心、礼品等销售宣传用品准备。（在一个月内完成）
③特别建议：
a. 由于该楼盘属于烂尾楼重建工程，所以在筹备期间（最好是开盘前30天）开发商应在楼盘架空层修建一个规模较大的售楼部。在建造售楼部之前，为网络一部分客户，因此决定在楼盘附近建立一个临时客户接待中心。
b. 样板房应在开盘前建立（最好与售楼部装修同步进行），设立专门的看房通道，建议样板房做在第3层。这样既可以方便客户看房，提高销售率，也可以给购房者一种直观的印象；提升楼盘的知名度,还可以弥补楼盘建筑结构的不足。
c. 因该楼盘提供小户型酒店公寓式管理，所以建议开发商加紧联系过硬的、有实力的而且有过酒店公寓式管理经验的物业管理公司提前进驻该盘，提供叫醒、代请保姆、洗衣、儿童看护、美容、送餐、代定书报、收发信件、维修、清洁、商务等相应的星级服务。
d. 开发商应提前提供的资料：（应在售楼人员进场的前几天提供）
小区详细规划及总平面图
可规划用地面积
占地面积
总建筑面积
建筑密度
容积率
绿化率
规划户数
机动车停车位
会所
装修配置
配套设施等相关技术指标等
施工图纸、结构图纸及其他所有相关图纸
商品房住宅质量保证书
商品房住宅质量说明书
“五证”复印件
制作展板、楼书、宣传单的必备资料
筹备期开发商具体提供的以下物品：
沙盘模型、具代表性单户模型、楼盘效果图、户型效果图
注明：以上筹备期所须的准备工作需要在开盘前的一个月完成。
2、筹备期：在筹备期的广告宣传主要是以软性新闻报道为主，以报纸大版面广告为辅，其目的在于造势。考虑到目标客户群大部分为白领阶层，这一阶层SOHO族居多，因此建议采用网络、手机短信等高科技方式，告知潜在客户，还可以在比较有名的房地产网站上登出楼盘信息（如：亿房网、武汉房产等），目的在于通过大量的市场前奏，释放楼盘信息，塑造产品形象。
筹备期促销手段：
筹备期间，建议在楼盘的销售上可以采取前100名的登记者可享受到优惠政策。
具体形式：可采取出售金卡或银卡的方式，购买者可享受到100元/㎡的房价优惠。
2、开盘期：好的开盘对项目非常重要，开盘前须在媒体上进行立体化的媒体广告轰炸，并且为了烘托开盘的热烈气氛，版面也必须够大、够醒目，达到迅速聚集人气的效果，另外还加上软文广告炒作，将开盘气氛推到顶点。具体建议在《楚天都市报》、《~~晚报》栏目和《~~日报》、《~~晨报》栏目上发布广告，因为报纸这类媒体对楼盘的风格和周边的环境等情况介绍非常详细，对楼盘的销售起到直接的效果。它与软文广告互相配合，形成立体广告效果，广告效果将非常良好。（具体的广告实施细则见下表）
开盘期间促销方式：
① 考虑到该盘位于XX繁华地XX市政府旁，影响力比较大，所以建议举办一次开盘酒会式的新闻发布会。
具体形式：邀请市区领导和业主、准业主出席，并请市区领导发表演讲，还要力邀多家煤体进行大力宣传。考虑到自助餐的氛围十分融洽，而且我们的营销人员可在餐会中与其中的客户 进行进一步的交流，提高签约率，然后通过随后各界媒体的炒作来达到扩大项目知名度的效应。
② 由于本项目的客户群大多是年轻人，可以在购房者中举办一次抽奖活动。
具体形式：中奖的购房者可免费到海南旅游。
3、强销期：进入强销期后的广告主题不再是主题形象广告，而更侧重于项目具体情况的详细介绍和促销活动的宣传，并及时通报销售情况，促使客户前来购房，广告形式也主要以 大块栏目广告为主。
在此阶段，宣传单、楼书也要根据销售情况不断设计印刷，并聘请销售人员派发宣传单，争抢有效客源。
4、尾盘期：在此阶段，宣传单、楼书也要根据销售情况不断设计印刷，并聘请销售人员派发宣传单，争抢有效客源。
三、广告具体实施细则
1、 广告投放重要媒体：《~~日报》、《楚天都市报》为主，《~~晨报》、《~~晚报》为辅，充分利用投放信息较高的媒体组合，向潜在客户传递关于楼盘的特色信息，投入频率高，版幅较大，内容详尽，形成一种全方位而强有力的广告攻势，在开盘期间聚集超强的人气，为接下来的销售打下基础。
2、报纸广告具体安排如下：
时间 | 报纸广告投放计划 | 费用 |
内 部 认 购 期 | 内部认购期的广告多以引导性为主，力求造成悬念，吸引市场注意，逐步扩大项目的知名度，因此在此阶段的广告投入的密度不必太大，但版面一定要求要大，要有视觉冲击力，我们准备主要在《~~日报》、《楚天都市报》、《~~晨报》上间歇性的发布整版或半版的广告，再辅以几篇半版的软性文章。之所以会选择以上几大媒体是因为《~~日报》作为党报，有固定阅读层面，而且阅读群体层次较高，中高档楼盘在《~~日报》上发布广告的效果一般都很理想，而《楚天都市报》是武汉发行量最大的报纸，阅读群体巨大，广告效果也非常理想，因此我们对项目的广告宣传将主要集中在这两大媒体上，另外可在《~~晚报》上少量投入。此外，考虑到目标客户群大部分为白领阶层，这一阶层SOHO族居多，因此建议采用网络、手机短信等高科技方式，告知潜在客户，还可以在比较有名的房产网站上登出楼盘信息（如：易房网、武汉房产等）目的在于通过大量的市场前奏，释放楼盘信息，塑造产品形象。 | 35万左右 |
开盘强销期 | 开盘期对项目的销售是非常重要的，开盘前须在媒体上进行立体化的媒体广告轰炸，并且为了烘托开盘的热烈气氛，版面也必须够大、够醒目，达到迅速聚集人气的效果，另外还加上软文广告炒作，将开盘气氛推到顶点。 具体建议在《楚天都市报》、《~~晚报》栏目和《~~日报》、《~~晨报》栏目上发布整版的广告，因为报纸这类媒体对楼盘的风格和周边的环境等情况介绍非常详细，以及对楼盘的销售起到直接的效果。它与软文广告互相配合，形成立体广告效果，广告效果将非常良好。 | 45万左右 |
持 续 强 销 期 | 这一阶段将延续上两个阶段广告的余热，趁热打铁，依旧以大、中幅报纸广告投放为主，投放频率将继续降低，但要保证投放的质量以及主题。主题还是以上一阶段的主题继续延伸。投放媒体依旧是以《~~晚报》、《~~晨报》、《楚天都市报》与《~~日报》为主。但也不需要像开盘强销期那样使用整版轰炸，这一时期主要以半版的广告为主。 | 30万左右 |
扫尾期 | 尾盘的广告投入就相对要少一些，主要是户型推荐、优惠活动宣传的小块广告。 | 10万左右 |
总计 | 120万元 |
以上许多具体实施问题需依实际情况双方共同协商，另做具体调整，有不当之处敬请斧正，进一步完善。
TEL:52797856 E-mail:shuijinyu@sina.com